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미국 영주권자의 한국 부동산 — 보유·상속·매각 시 세금
요약
미국 영주권자는 한국 세법상 비거주자로 분류되어 한국 부동산 관련 모든 세금(취득·보유·매각·상속)에서 거주자보다 불리한 위치에 있습니다. 특히 상속 시 일괄공제 5억·배우자공제를 잃어 세부담이 2~3배가 되며, 매각 시에도 한미 양국 양도세를 모두 검토해야 합니다.
1. 거주 신분 판정 — 영주권 ≠ 한국 거주자
한국 세법(소득세법·상증세법)은 국적·체류자격이 아닌 거주 사실로 판정합니다. 한국에 주소가 없고 연 183일 미만 체류하면 비거주자입니다. 미국 영주권자로 LA에 20년 거주한 분은 한국 국적이어도 비거주자로 봅니다.
2. 보유 시 세금
| 세목 | 거주자 | 비거주자(영주권자) |
|---|---|---|
| 재산세 | 적용 | 동일 적용 |
| 종합부동산세 | 1세대 1주택 공제 등 가능 | 1세대 판정 제한 — 단독 명의 시 일반 공제만 |
| 임대소득세 | 분리/종합과세 선택 | 원천징수 22% 또는 신고 |
특히 종부세는 비거주자에게 1세대 1주택 11억 공제 적용이 제한됩니다. 다주택 보유 영주권자는 세부담이 크게 늘 수 있습니다.
3. 임대 시 — 원천징수 vs 신고
비거주자 임대소득은 원칙적으로 임차인 또는 위임 관리회사가 22%(지방세 포함)를 원천징수합니다. 다만 종합소득 신고를 선택하면 누진세율 적용 + 필요경비 공제 가능 — 임대수익이 크고 경비가 많을 경우 신고 방식이 유리합니다.
4. 매각 시 — 양도소득세
비거주자의 부동산 매각 양도세는 거주자와 같은 누진세율(6~45%)이지만 1세대 1주택 비과세는 불가합니다. 보유기간 2년 미만은 40~70% 중과세도 동일 적용. 매각 차익이 크면 한국 세부담이 무거워집니다.
매각 후 미국 측은 양도소득(capital gain)으로 별도 과세하며, 한국에 낸 양도세는 외국납부세액공제(Form 1116)로 미국 세금에서 차감 가능합니다. 미국 측 처리는 파트너 미국 변호사·회계사와 협업합니다.
5. 상속 시 — 가장 큰 페널티
영주권자(피상속인)가 사망하면 한국 비거주자로 분류되어:
- 일괄공제 5억 → 불가
- 배우자공제 최대 30억 → 불가
- 기초공제 ₩2억만 적용
25억 한국 부동산을 영주권자가 남기고 사망 시 → 한국 상속세 약 ₩7.6억(30.4%). 거주자였다면 ₩3.1억(12.6%). 차이 ₩4.5억. 비거주자 페널티 가이드 참고.
6. 절세 전략
- 10년 사전증여: 사망 10년 전 자녀에게 증여하면 상속세 합산 대상에서 제외
- 거주자 신분 회복: 사망 수년 전 한국에 주소 이전 + 183일 체류로 거주자 자격 회복 — 일괄공제 5억 + 배우자공제 회복 가능
- 매각 시점 분산: 보유기간 + 1세대 판정 등 시점 조정
일반 정보 제공 목적이며 법률 자문이 아닙니다. 미국 측 과세는 파트너 미국 변호사·회계사 referral. 구체 사안은 한국 회계사·세무사 상담 필수.