부동산
한국 부동산 상속 — 평가·명의 이전·매각 결정
요약
한국 부동산은 상속 자산의 대부분을 차지하는 경우가 많습니다. (1) 상속개시일 전후 6개월 시가로 평가, (2) 상속등기로 명의 이전, (3) 매각 시 양도소득세는 상속받은 평가액이 취득가가 되어 보유 후 매각보다 유리할 수 있습니다.
1. 평가 — "시가"가 원칙
상속세 부동산 평가는 상속개시일 전후 6개월 이내의 매매·감정·수용 가액(시가)이 원칙입니다. 시가가 없으면 기준시가(공동주택가격·개별공시지가)로 보충합니다. 아파트는 같은 단지 유사 거래가 있어 시가 적용이 많고, 토지·단독주택은 기준시가가 쓰이는 경우가 많습니다.
평가액이 높으면 상속세는 늘지만, 나중에 팔 때 양도차익(취득가)이 커져 양도세가 줄어듭니다. 반대도 성립 — 상속세율과 양도세율을 함께 보고 감정평가를 받을지 판단합니다.
2. 명의 이전 — 상속등기
상속재산분할협의서, 가족관계증명서, 제적등본 등으로 상속등기를 합니다. 미국 거주 상속인은 한국 방문 없이 영사관 공증 + 위임장으로 처리 가능합니다. 등기 시 취득세(상속 취득세율)가 발생합니다.
3. 매각 vs 보유
| 고려 요소 | 매각 | 보유 |
|---|---|---|
| 상속세 납부 재원 | 매각대금으로 충당 | 연부연납 필요 |
| 양도세 | 상속평가액=취득가, 차익 작으면 유리 | 향후 가격 상승분 과세 |
| 관리 | 해외 거주 시 관리 부담 해소 | 임대·공실 관리 부담 |
해외 거주 상속인은 원격 관리·세입자 문제·환율 등으로 매각을 택하는 경우가 많습니다. 단, 상속 직후 단기 매각이라도 한국 양도세·미국 측 과세가 함께 검토되어야 합니다. 미국 측 양도소득 과세는 파트너 미국 변호사·회계사와 협업합니다.
일반 정보 제공 목적이며 법률 자문이 아닙니다. 구체 사안은 한국 회계사·세무사 상담 필수.