평가

상속 부동산 감정평가 — 시가 vs 기준시가

요약

한국 상속세는 부동산을 상속개시일 전후 6개월의 시가(매매·감정·수용가액)로 평가하는 것이 원칙. 시가가 없으면 기준시가(공동주택가격·개별공시지가)로 보충. 평가액이 높으면 상속세는 늘지만 양도세는 줄어듭니다. 매각 계획이 있다면 감정평가가 유리한 경우가 많습니다.

평가 우선순위 — 시가 → 기준시가

해당 부동산의 매매·감정·수용·공매 가액 (상속개시일 전후 6개월)
유사 부동산의 매매·감정 가액 (동일 단지 같은 평형, 평가기준일 전후 6개월)
위가 없으면 기준시가 (공동주택가격, 개별공시지가, 표준주택가격)

아파트는 같은 단지 거래가 많아 시가 적용이 보통, 토지·단독주택은 기준시가가 자주 쓰입니다.

왜 평가액 선택이 중요한가

평가액 ↑ (감정평가)	평가액 ↓ (기준시가)
상속세 ↑	상속세 ↓
양도 시 취득가 ↑ → 양도차익 ↓ → 양도세 ↓	양도차익 ↑ → 양도세 ↑

같은 부동산을 평가액 12억 vs 18억으로 적으면 → 상속세 차이 약 2.4억(공제 후 40% 구간 기준), 매각 시 양도세 차이도 비슷한 규모. 결국 "보유할지 매각할지", "언제 매각할지"에 따라 유불리가 달라집니다.

실제 의사결정 — 케이스별

케이스 A — 상속 후 즉시 매각

감정평가 추천. 평가액 = 예상 매각가 → 양도차익 거의 0 → 양도세 거의 없음. 한국 양도세 + 미국 양도세 모두 절감.

케이스 B — 장기 보유 (자녀 거주·임대)

기준시가 검토. 당장은 상속세를 낮추는 게 현금흐름상 유리. 단, 향후 매각 시 양도세 폭탄에 유의.

케이스 C — 미국 거주자 자녀 + 상속 직후 매각

감정평가 강력 추천. 미국 측 양도소득세도 stepped-up basis = 평가액 기준이므로, 평가액이 높을수록 한미 양국 양도세 모두 줄어듭니다. 한국에 낸 양도세는 Form 1116으로 미국 측에서 외국세액공제 가능. 매각 시 미국 세금 가이드.

감정평가 절차

한국감정평가사협회 등록 평가법인 선임 (2곳 평균 권장)
상속개시일 전후 6개월 이내 평가서 작성
상속세 신고 시 평가서 첨부
비용: 부동산 가액의 0.04~0.2% 수준 (10억 부동산 → 약 50~150만원)

국세청 평가심의 — 주의할 점

기준시가로 신고했더라도, 국세청이 사후에 유사매매사례를 발견하면 시가로 경정할 수 있습니다(대형 아파트 단지에서 흔함). 거꾸로 너무 낮게 신고한 감정평가도 부인될 수 있습니다. 신뢰성 있는 평가가 핵심.